LOS APUNTES DE ECONOMÍA PRÁCTICA Y FAMILIAR de Joan F. Domene

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Ladrillos de oro

Forbes es la revista económica estadounidense que anualmente publica la lista «oficial» de los más ricos del mundo, que sigue encabezando Bill Gates, el dueño de Microsoft. Pero este año se han incorporado a ese selecto club diez empresarios españoles con fortunas más o menos estratosféricas y ocho de ellos pertenecen al sector inmobiliario. ¿Hacen falta más pruebas de a quién ha beneficiado el boom de la construcción en nuestro país?

«Los señores del ladrillo», como los califica la propia publicación, suman una riqueza de 25.000 millones de dólares (unos 19.000 millones de euros) y se codean con fortunas que provienen de largas tradiciones empresariales, como la de Amancio Ortega, el dueño de Zara y Massimo Dutti, que lidera el ranking español con 24.000 millones de dólares (unos 18.300 millones de euros).

La propia revista se pregunta si esos nuevos galácticos del empresariado español son el reflejo de nuestra potencia económica o simplemente el fruto de una burbuja especulativa que puede estallar en cualquier momento. Buena pregunta, aunque muchos de por aquí ya conocemos perfectamente la respuesta.

Toque de Bruselas por la vivienda

La Unión Europea exige a España que facilite al acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes y a los inmigrantes, promoviendo pisos a precios asequibles y fomentando el alquiler. Quizá la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, ya conocía la reprimenda que Bruselas lanzará al Gobierno español en el informe que se aprueba este jueves (pdf) cuando la semana pasada anunció que a partir de 2009 las VPO iban a ser, sobre todo, de alquiler.

Las autoridades comunitarias han vuelto a poner en evidencia lo que ya pocos discuten en nuestro país: «El acceso a la primera vivienda propia no es fácil. A menudo, sólo es posible mediante un elevado nivel de endeudamiento». En estas condiciones, la UE alerta del riesgo de pobreza, que está por encima de la media europea, mientras que el gasto social sigue estando todavía muy por debajo. Entre tanto, las protestas por el derecho a una vivienda digna seguirán este sábado en diversas ciudades españolas.

Pero todo es susceptible de empeorar. España e Irlanda son, según un estudio presentado ayer por la gestora de fondos American Express Funds, los dos únicos países de la zona euro que podrían sufrir un crash inmobiliario por el aumento de los tipos de interés de las hipotecas. En su opinión, el boom de la vivienda aquí –con los precios creciendo por encima del 10% anual durante años– tiene muchos paralelismos con lo que ha sucedido en Estados Unidos, donde los precios no sólo están subiendo menos, sino que han empezado a bajar provocando una recesión económica en aquel país. De hecho, ya se están registrando las primeras quiebras en empresas norteamericanas especializadas en la concesión de hipotecas de alto riesgo a familias con pocos recursos a las que se aplicaban intereses muy por encima de la media del mercado, y que también acaban perdiendo sus casas.

Pero para no caer en alarmismos innecesarios, hay que decir que no parece que en España vayamos a vivir algo similar. Los últimos datos sobre hipotecas conocidos indican que en 2006 se ha producido un frenazo relativo, ya que el dinero que las familias españolas deben al banco por este concepto ha crecido ‘sólo’ un 23% (pdf), el menor aumento registrado desde 2003, hasta los 911.376 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española. Y los bancos han salido especialmente malparados, ya que su negocio hipotecario creció el año pasado un 19,1% cuando el de las cajas de ahorro lo hizo en un 28,8%.

Pese a todo, unos y otros tienen claro que tendrán que ir olvidándose de las hipotecas para engordar sus cuentas y ya piensan en cómo sacar partido a los créditos al consumo (esos que algunos piden para irse de vacaciones o hacerse la cirugía estética) o los préstamos a las pequeñas y medianas empresas.

¿Qué hacemos con las casas vacías?

Mientras llega el día en que los pisos tengan un precio razonable se producen algunos movimientos encaminados a forzar la salida al mercado de los tres millones de pisos vacíos que se calcula que existen en España. El Gobierno catalán está madurando la posibilidad de cobrar un recargo en el IBI de 9 euros diarios a los propietarios que mantengan sus viviendas desocupadas. Algo parecido ha propuesto también el ejecutivo vasco. Lo difícil, como reconocen los promotores de las propuestas, es demostrar que una vivienda está vacía, y aunque se propone determinarlo a partir de los recibos de la luz y el agua, habrá que estar atentos para evitar la picaresca. Es el mismo problema que se plantea en la propuesta que ha llevado IU al Congreso para que el Gobierno castigue a todo aquél que prefiera tener un piso vacío a venderlo o alquilarlo. Otra cuestión será ver dónde queda el derecho a la propiedad frente al precepto constitucional del derecho a una vivienda digna.

Me gustaría conocer vuestra opinión: ¿hay que poner un impuesto a los pisos vacíos? ¿Atenta eso contra el derecho a la propiedad? ¿Ayudaría a solucionar el problema de la vivienda? ¿Qué pensáis?

Los pisos frenan, pero no paran

Cada nuevo dato confirma lo que algunos ya decíamos hace unos meses. El mercado de la vivienda en España está experimentando un «aterrizaje suave», como le gusta llamarlo a los economistas. O sea, que siguen subiendo los precios, pero a un ritmo inferior al que lo habían hecho hasta ahora. Más allá de las proclamas triunfalistas del Gobierno, que no se resiste a apuntarse el tanto de que en 2006 los precios hayan crecido «sólo» un 9% –o sea, tres veces más que la inflación y los salarios–, parece claro que el panorama del sector en nuestro país está cambiando.

Se venden menos pisos y se tarda más tiempo. La desaceleración de los precios, que crecieron en 2006 la mitad que tres años atrás (subieron un 18,5% en 2003), es sólo uno de los factores que explican el fenómeno. Las estadísticas del Ministerio de Vivienda constatan además que ya no se venden tantas casas –en el tercer trimestre de 2006, un 12% menos que el anterior– y que cada vez es más largo el tiempo que transcurre desde que un piso se pone a la venta y aparece un comprador. En la segunda mitad del año pasado prácticamente se duplicaron los plazos. Y en eso tuvo mucho que ver el encarecimiento progresivo del Euribor, el principal índice de referencia de las hipotecas. No olvidemos que por mucho que se modere la subida de los precios: a) son aún muy altos, b) aunque menos, siguen subiendo, y c) el aumento de los tipos de interés hace que los créditos hipotecarios sean cada vez más caros.

El parón del precio del suelo es otro de los factores que explican el optimismo con que el Ministerio del ramo afronta este 2007. Ciertamente, cabe destacar que también se haya moderado su crecimiento, aunque en las grandes ciudades sube más que en las pequeñas. Y que las operaciones de compraventa de terrenos hayan caído un 30%. Pero habrá que ver en qué medida ese frenazo viene dado por las incertezas abiertas por la nueva Ley del Suelo, que está en trámites parlamentarios, o por un enfriamiento d la actividad constructora en nuestro país. No olvidemos que en los últimos años se han edificado en España 800.000 viviendas al año, tantas como las que se construyen anualmente en Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

Los expertos matizan el optimismo gubernamental. Los que conocen el sector y no necesitan sacar partido político de las estadísticas nos dicen que nos preparemos para aumentos del precio de la vivienda de entre el 5% y el 8% en 2007. Y al final estará más cerca del 8% que del 5%. Los mismos expertos no pueden evitar esbozar una sonrisa cuando se les plantea la posibilidad que, siguiendo esa evolución, los precios de los pisos puedan bajar aquí como en Japón o en los Estados Unidos. Es una posibilidad que no contemplan ni en el más extremo de los escenarios para los próximos años. Y además, alertan de que sería un desastre para los que han invertido todo su patrimonio en la adquisición de una vivienda. Una caída del precio los haría automáticamente más pobres.

La deuda familiar aprieta, pero no ahoga. Paralelamente a esa desaceleración de la vivienda, se observa un menor crecimiento de la deuda de las familias, aunque bastante más moderado que en el caso de los pisos. El importe de los préstamos hipotecarios sigue subiendo a un ritmo del 20% anual, según el Banco de España, el menor aumento desde 2003. En 2004 creció un 24%.

Ladrillo sobre ladrillo

El cambio de ciclo que se adivina en el sector de la vivienda está llevando a las constructoras no sólo a buscar nuevos negocios, especialmente en el terreno energético, sino a unir sus fuerzas a otras compañías del sector para diversificar sus áreas de negocio. El boom inmobiliario de los últimos años ha convertido en multimillonarios a personajes de segunda y tercera fila del panorama empresarial español. Hasta hace poco dirigían pequeñas constructoras, pero ahora son reyes del ladrillo a quienes los inversores reciben con todos los honores cuando aterrizan en el selecto club de la Bolsa. Se trata en general de modestos grupos familiares que, gracias a ese aumento espectacular de los precios, han conseguido suficientes recursos para convertirse en peces gordos. Inmocaral, que en junio e 2006 compró Colonial a la Caixa, acaba de lanzar sus tentáculos sobre Riofisa para crear la segunda inmobiliaria española. Es el enésimo matrimonio tras el de Martinsa con Fadesa, Reyal con Urbis y San José con Parquesol, todos ellos celebrados en 2006, un año frenético para el sector.

La que nos espera en 2007

Parece obligado en estas fechas preguntarse qué nos espera este año en el terreno económico. No pienso eludir dicha obligación, aunque deba advertirles, como decía un célebre catedrático en esta materia, que los economistas son mejores haciendo pronósticos sobre el pasado que sobre el futuro. Para intentar errar lo mínimo el tiro, parece claro que la semilla de lo que nos depara la economía para este 2007 que acabamos de estrenar la hemos plantado en el año que acabamos de dejar atrás.

* Seguirá la batalla abierta en el sector eléctrico, que mañana mismo puede vivir un capítulo definitivo, ya que el Tribunal Supremo decide si desbloquea o no la guerra de ofertas por Endesa entre Gas Natural y la alemana E.ON. Y que en las próximas semanas puede salir de los juzgados mercantiles, donde sigue latente, para permitir a los accionistas de la primera eléctrica española pronunciarse sobre cuál quieren que sea su futuro. Será la hora de comprobar con qué cartas afrontan los jugadores –las dos eléctricas, la gasista y la constructora Acciona– la partida tras muchos meses de indefinición, de jugadas de farol y de algún que otro as en la manga. También habrá que ver cómo culmina la compra de Scotish Power por parte de Iberdrola y cómo encaja en el nuevo panorama eléctrico español y europeo la tercera en discordia, Unión Fenosa. Y para que no nos quedemos al margen de esos movimientos que han hecho saltar chispas en el sector eléctrico, el Gobierno nos ha ‘obsequiado’ con un sensible incremento del recibo de la luz que empezaremos a pagar a partir de este mes.

* Veremos el resultado de las leyes que el Gobierno aprobó en la recta final del año, la de dependencia y la de protección de los consumidores (o antirredondeo). Dos normativas ambiciosas destinadas a mejorarnos la vida o, como mínimo, a evitarnos algún que otro disgusto, como los que nos dan algunas compañías de servicios con sus malos ídem. El último caso que conozco es el de una usuaria a quien la empresa está cobrando los consumos de otro cliente por un error interno de su departamento de facturación. Le han pedido que sea ella la que comunique a la compañía el error por carta y con fotocopia del DNI (!). Así le darán de baja, subsanarán el error, y luego podrá solicitar –por carta, claro– de nuevo el alta. ¿Puede haber mayor desparpajo y cara dura? También empezaremos a notar este año el efecto del nuevo impuesto de la renta, que pagaremos en 2008. Y seguiremos atentos a las consecuencias de la desaforada ley de la propiedad intelectual, aprobada en junio pasado, que dio origen al denostado ‘canon digital’. Eso, por no hablar ya de la ley antitabaco, que ha cambiado la vida a millones de fumadores y al sector de la hostelería desde enero de 2006 y ha mejorado sustancialmente la de los que no le damos al tabaco.

* Asistiremos a nuevos juicios por corrupción, ya sean de la operación Malaya, del caso Andratx, de lío de Telde o de los múltiples casos de irregularidades urbanísticas que están siendo objeto de investigación o que están a punto de serlo. Y veremos cómo se resuelve en los tribunales la operación contra Forum Filatélico –ayer supimos que sus activos sólo cubren el 24,5% de los 3.800 millones de deuda que acumula– y Afinsa.

* El frenazo suave de las hipotecas y del encarecimiento de la vivienda es otra de las esperanzas con la que empezamos el año. Y más nos vale, porque los créditos hipotecarios rozan ya los 900.000 millones de euros y se acercan a los 950.000 millones del PIB español, o sea, del valor de lo que toda nuestra economía puede producir en un año. Y los tipos de interés mantendrán su senda ascendente en una coyuntura que, según todas las predicciones solventes, seguirá siendo favorable al crecimiento, aunque quizá a un ritmo bastante menor al actual.

Frenazo hipotecario

La subida de tipos se está empezando a notar en el mercado hipotecario. Ya lo ha detectado el Banco de España, que ha contabilizado un aumento del 21,9% de septiembre de 2005 al mismo mes de 2006, el menor ascenso desde 2003. Aunque no podemos olvidar que esos préstamos se concedieron hace un año con el euribor al 2,219% y los últimos se firmaron con el índice de referencia hipotecario -que en estos días ya roza el 3,90%- en el 3,715%. Y eso pesa en el endeudamiento de las familias: de los 742.625 millones de euros que debían los hogares españoles en septiembre, 545.392 millones corresponden a créditos hipotecarios. Pero ojo, los créditos al consumo acumulan ya 196.015 millones de euros, un 17,1% más que hace un año. Algunos bancos comerciales también han empezado a constatar que se empiezan a conceder menos hipotecas y que además se ha reducido el importe medio del dinero que se presta.

Persiguiendo al comisario Almunia

«A la economía española le conviene un ajuste gradual». Lo dice Joaquín Almunia, comisario europeo de Asuntos Económicos y Monetarios, en la entrevista que hoy publica 20 minutos. La hice el viernes pasado, primero mientras lo acompañaba en su coche oficial por Madrid de camino a Atocha, y después andando por los pasillos de la estación hasta que llegamos a las puertas del AVE que lo llevaba a Córdoba. Y todo ello mientras soportaba los sudores causados por la intempestiva canícula otoñal madrileña: «¡Esto parece el Caribe!», exclamó el entrevistado, supongo que recordando los días plomizos de Bruselas, donde vive actualmente.

La previsión era que el comisario nos atendería a las 8.15 de la mañana en la sede de la Asociación de la Prensa de Madrid, donde asistía a un desayuno informativo con periodistas económicos. Y allí estábamos el fotógrafo del periódico, Jorge París, y un servidor esperándole, medio adormilados, desde las 8.00. Pero un pequeño retraso y las obligaciones del comisario no nos permitieron cumplir nuestro objetivo, así que no quedó otra que esperar a que acabara el desayuno hacia las 10.30, subirse al coche y perseguirlo por Atocha para poder ofrecer esa entrevista hoy a nuestros lectores.

¿Y si baja el precio de los pisos?

Las deudas de las familias son un riesgo que puede pasarnos factura por el aumento sostenido de los tipos de interés y –atención– «la posible bajada del precio de la vivienda». Lo ha dicho el comisario europeo para Asuntos Económicos y Monetarios, Joaquín Almunia. Como lo oyen. No que suba menos, que se frene, o que deje de subir. ¡Que baje! Como ya ha pasado en Estados Unidos. Allí los pisos nuevos valen un 9,5% menos que hace un año y los usados un 2,5%. Pero ¿puede pasar eso aquí? Lo cierto es que las últimas previsiones apuntan que en 2007 y 2008 el precio de la vivienda aumentará entre un 3% y un 4% (ahora lo hace al 10%). También se tarda cada vez más tiempo en vender un piso. De ahí a que baje hay un trecho y lo mejor sería un ajuste gradual.

¿Qué pasaria si bajara? Las familias españolas estan más endeudadas de la cuenta porque han tenido que hacer frente a hipotecas muy elevadas para comprar viviendas a precios estratosféricos. Pero ese elevado valor de la vivienda se convierte a su vez en un ahorro si mantiene su precio, o incluso una inversión si se incrementa. Si cae el precio, perderían parte de ese ahorro ya que habrían pagado 130 por algo que valía 100 pero que al final sólo podrían vender por 90. Pero además, con los tipos de interés subiendo, igual les costaría 140 en lugar de 130 por las revisiones al alza de las hipotecas.Y recordemos que en España el 97% de los préstamos hipotecarios son a tipo variable. Como se nos advierte desde la Unión Europea, hay motivos para preocuparse aunque las autoridades económicas españolas sigan sin querer admitirlo.

(Ilustración: El Roto en «El País» de hoy)

Enganchados a la hipoteca variable

Seguimos prefiriendo hipotecarnos con interés variable. Los últimos datos del INE constatan que el 97% de las hipotecas en nuestro país tienen este tipo de interés. Lo sorprendente es que la cifra sigue creciendo: en agosto aumentaron un 7% más porque la mayoría cambiaron de fijo a variable. El objetivo no es otro que reducir la cuota mensual del préstamo: la del nuevo crédito variable es más baja que la anterior a tipo fijo. Pero eso es ahora, ¿qué puede pasar en los próximos meses?

Se trataría de una decisión lógica si, como en el pasado, viviéramos en un entorno de tipos interés bajos y muy estables a lo largo del tiempo. Pero supone poco menos que una temeridad si tenemos en cuenta que el euríbor, el índice de referencia más usado en los préstamos hipotecarios, acumula trece meses consecutivos de subidas y está en el 3,799%. Y ya casi roza el «suicidio financiero» si tenemos presente que las cosas van a seguir así los próximos meses y que, más pronto que tarde, llegará al 4%. El Banco Central Europeo ya ha avisado: los tipos de interés oficiales subirán en diciembre hasta el 3,50%-3,75%, a pesar de que ayer decidió mantenerlos en el 3,25% actual.